冷链物流园区是我国物流高速发展和冷链物流得到充分重视的一个重要体现。本文飙马分析了我国冷链物流园区的基本类型、发展趋势，着重强调了冷链物流园区在规划建设过程中存在的突出问题，希望由此引起管理者和投资者的高度重视，尽量避免类似情况发生，进而推动我国冷链物流园区的健康和可持续发展。

冷链物流是利用温控、保鲜等技术工艺和冷库、冷藏车、冷藏箱等设施设备，确保冷链产品在初加工、储存、运输、流通加工、销售、配送等全过程始终处于规定温度环境下的专业物流。它是随着科学技术的进步、制冷技术的发展而建立起来的，是以冷冻工艺学为基础、以制冷技术为手段的低温物流过程。

近年来，政府相当重视国内冷链物流市场的发展，相继颁布多项文件，如《“十四五”冷链物流发展规划》《关于促进冷链物流业高质量发展的政策措施》等，从支持冷链物流基础设施建设，到规划冷链物流操作流程，再到支持生鲜电商的快速发展等多方面鼓励冷链物流市场健康快速发展。

我国城镇化进程还在加速，中产阶级还在扩增，消费者的食品安全意识也在不断提升，京津冀地区、粤港澳大湾区等区域合作步伐在加快，并且生鲜电商带动的国内农产品、冷链食品的产地、加工地和消费市场重塑，冷链需求正在快速增加。数据显示，年，我国冷链物流行业的市场规模约亿元，比年增长.2亿元，同比增长17.5%。年，我国冷链物流行业市场规模将突破亿元。

在政策和市场双重利好下，我国冷链市场迎来了前所未有的发展机会，市场一路向好。鉴于冷链物流的广阔前景，这块大蛋糕吸引了一大批前仆后继的物流企业，物流企业开始大规模建设冷链物流园区。

冷链物流园区简介

冷链物流园是指运用低温条件保证食品质量安全、减少损耗和防污染的特殊供应链系统冷链技术，在物流作业集中与几种运输方式衔接的地区，是将众多冷链物流企业聚集在一起，实行专业化和规模化经营，作为城市冷链物流功能区，专业从事食品加工，冷冻、冷藏保鲜、食品批发经营、食品进出口为一体的大型综合性物流园区。

与其他的物流园区一样，冷链物流园也是大规模的物流基地，不同的是冷链物流园是在低温条件下运用高科技技术，为了保证农副产品的新鲜和冷藏，将食品进行冷冻加工、冷冻贮藏、冷藏运输及配送、冷冻销售。

冷链物流园项目一般投资大，专业性强，在工程建设和营运过程中，经常要受到多种因素的影响与干扰。目前，我国已形成的冷链物流公司提供的货物托运，冷藏运输是一薄弱环节，它制约了低温物流业的发展，今后应重点发展。食品工业生产过程中的冷却、产品的冷冻冷藏及保鲜、冷藏运输均离不开冷冻设备，而运输用的冷冻冷藏设备又是低温物流的关键设备，尤其是远洋捕捞的冷藏船、空运用的冷藏集装箱以及短途运输用的冷藏汽车发展空间都很大。

冷链物流园区基本类型

1以冷冻品批发为主的市场型冷链物流园区。

此类冷链物流园区是目前库房出租率最好、盈利水平最高的园区。此类园区依靠冷产品集中交易必须以冷库为依托的特点，一般租赁价格比较高，而且其它配套功能也有很好的收益，如制冰、礼盒包装、配送、叉车租赁等等。北京的西南郊冷库、上海的东方物流港、武汉的白沙洲冷库等都属于此类型园区。

2以冷库租赁为主的仓储型冷链物流园区。

此类冷链物流园区一般建在离市区距离较远，或靠近港口和道路中转枢纽的地方。较大存储量的冷库和较便宜的地价及建造成本适合大批量的冷产品储存，如进口海产品、国家储备肉、水果保鲜库等。

3以提供配套冷库为主的综合冷链物流园区。

此类物流园区是目前大多数冷链物流园区的存在形式。目前，大型的农产品批发市场、综合性物流园区都需要冷库作为园区功能的一部分，尽管冷库容量只占普通库房很少的一部分，主办方也愿意选择冷链物流作为园区概念。

冷链物流园区的现状

随着冷链物流逐渐升温，与之配套的基础设施也得到快速发展。以冷藏车来说，据统计，年我国冷藏车保有量不到5万辆，之前十年每年增长速度不足8%，而近几年冷藏车的增长速度为15%左右。冷库的增长速度更是突飞猛进，在年国家发改委出台的《农产品冷链物流发展规划》中，我国冷库总容量为万吨（实际总容量已经达到万吨以上），而到年底，初步估计我国建成和在建冷库的总容量已经超过万吨。

冷链物流园区是我国物流高速发展和冷链物流得到充分重视的现象。国外的物流园区涵盖多种功能，其中包括冷库和冷产品的物流功能，一般不作为独立的园区概念出现。而我们为了强调冷链的特殊性，将冷产品的集中处理、交易、储存和配送的建筑群称为冷链物流园区。这一方面体现了冷链的重要性，另一方面为园区建设加上了一个吸引眼球的概念。

冷链物流园区在国外很少出现的另一个因素，是其产品流通的特点。美国多数农副产品和水产品按订单生产和交割，很少有批发市场的交易环节，所以围绕冷产品交易为主的冷链物流园区比较少。而我国冷产品交易环节较多，多次批发交易、多环节运作造成了对冷链物流园区的需求。

冷链物流园区存在的问题

我国冷链物流园区在快速发展过程中遇到的问题，首先是园区建设，其次是园区运营管理。园区的建设属于战略投资，它所带来的影响无论对企业、对社会都将是长期和巨大的。园区的运营虽然也出现很多问题，但管理问题可以逐步改善，而园区规划定位的失误往往带来不可挽回的损失。我们强调冷链物流园区在规划建设过程中存在的问题，主要是希望引起管理者和投资者的高度重视，有针对性地加以解决，尽量避免类似情况发生，这样才能推动我国冷链物流园区的健康和可持续发展。

1冷链物流园区盲目建设现象严重。

我国现阶段冷链行业的发展受政策影响比较大，政府的财政支持、土地优惠等，引导着投资方对该行业的投入。政府出台鼓励政策的初衷是促进冷链行业长期、良性发展，但投资方追求的利益往往与政策初衷相悖。

有的冷链物流园区在得到政府优惠土地后，改变规划方向，加大商业建筑面积，减少冷库面积或拖后建设；有些冷链物流园区建设受政策影响，忽略市场实际需求，投资方靠“拍脑袋做决定”，造成了冷库的建筑模式和规模都背离了市场的实际需求。

2冷链物流园区投资方很多没有农产品流通或者物流管理经验。

根据对物流园区和冷链物流园区投资方的了解，超过60%的投资方与物流和冷链物流没有关系。投资冷链物流可以享受短期政策带来的好处，并可以长期经营冷库得到稳定收入，是地产业风险相对较小的区域。但非行业投资方在投资冷库时所面临的风险和遇到的困难也相对较多。

3冷链物流园区建设多数只

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